Les Bayonnais et Biarrots anticipent sur une hausse de l’immobilier, mais 31% comptent néanmoins acheter
·Ce taux d’intention d’achat, le plus fort de l’Hexagone, reste entretenu par le financement du logement social
Qui a parlé de baisse des prix de l’immobilier? Certainement pas les Biarrots et les Bayonnais. C’est en tout cas ce qu’il ressort d’une étude du réseau d’agences immobilières ORPI, en partenariat avec le CREDOC. Selon cette étude publiée ce mois-ci, réalisée auprès de 1045 individus échantillonnés par agglomération de plus de 200000 habitants (sauf Paris), 48% des habitants de Biarritz et Bayonne pensent que les prix vont augmenter dans les six mois. Pour Henri Bernex, président d’ORPIPays Basque, ce n’est pas du pessimisme, mais du réalisme. "Les prix vont continuer à augmenter, je dirais de 2 à 3%. C’est la hausse qui diminue, on ne parle plus de flambée avec des pourcentages à deux chiffres".
Baisse pour les vendeurs
Autre chiffre qui semble être la conséquence du premier : alors que 37% des Bayonnais et Biarrots ont constaté des changements sociologiques dans leur zone de résidence, 24% estiment leurs nouveaux voisins plus aisés que les précédents (contre 19% à l’échelle nationale).
A la rigueur, ces données ne sont pas des plus surprenantes, en dépit des prévisions de spécialistes qui annoncent une baisse des prix à qui veut l’entendre. "Ce sont surtout les vendeurs qui voient une baisse" explique Henri Bernex. "Certains propriétaires ont tellement spéculé sur une flambée constante de l’immobilier, qu’ils prévoyaient de vendre leur bien à un prix très élevé. Mais comme ils ne trouvent pas d’acheteurs, ils sont obligés de réduire leurs tarifs. L’impression de baisse vient de là, mais cela ne correspond pas à la réalité du marché". C’est là tout le paradoxe du marché de l’immobilier basque : parmi les acquéreurs potentiels qui soupirent sur le coût exorbitant du moindre appartement, beaucoup sont déjà propriétaires d’un bien qu’ils veulent revendre au prix fort, parfois 15% au-dessus des estimations des agences.
"Tout le monde veut s’installer"
Ces données atténuent dès lors la surprise qu’on peut avoir à la lecture de l’autre chiffre intéressant de l’étude ORPI-CREDOC. 31% des Bayonnais et Biarrots affirment avoir un projet d’acquisition immobilière d’ici deux ans. On serait tenté de dire "malgré les tarifs" ; mais la hausse attendue de l’immobilier, même légère, bénéficie aussi aux propriétaires qui souhaitent revendre pour acheter un nouveau bien.
Ce taux d’intention d’achat est le plus élevé de l’Hexagone, dont la moyenne se situe à 19%. Alors que l’étude ORPI-CREDOCsalue un marché "dynamique", il faut tout de même souligner qu’il est extrêmement dépendant des financements publics en terme de logement social (voir encadré). Pour Henri Bernex, il n’y a pas contradiction. "C’est un ensemble. Tout le monde veut acheter et s’installer ici. Jusqu’à récemment, les banques prêtaient avec trop de facilité, et la durée des prêts s’allongeait. Depuis la crise des surprimes aux Etats-Unis, elles sont plus frileuses. Donc les gens aspirent davantage à des logements sociaux, plus modestes. Parce qu’un jeune couple qui démarre dans la vie ne peut plus s’offrir une maison à 300000 euros".
Car la facture reste salée. Ce n’est pas un hasard si, toujours selon l’étude, 17% des Biarrots-Bayonnais se déclarent prêts à acquérir un bien si les prix venaient à baisser. Seul problème : c’est précisément à cause de cette importante réserve d’acheteurs que les prix montent encore et toujours (certes moins vite qu’il y a quelques années). La règle est immuable lorsque la demande est supérieure à l’offre.
La CABAB constate un marché tendu et revoit ses objectifs en terme de logement social
Dans son étude préalable à la modification du plan local d’habitat, la communauté de communes du BAB ne tire pas des conclusions aussi enthousiastes que l’étude ORPI-CREDOC. Là où le réseau d’agences immobilières parle de "dynamisme", la CABAB constate que "les prix des biens sont aujourd’hui de plus en plus en décalage avec les caractéristiques de la demande locale: les revenus des ménages du territoire restent en effet dans la moyenne nationale, montrant que la pression, sur les prix est soutenue par la demande extérieure". A tel point que la CABAB réoriente sa politique de logement social, pour financer la construction de davantage de petits appartements, accessibles aux plus modestes. 460 logements financés devraient être livrés d’ici 2009, un effort qui correspond à la délégation de compétences pour l’attribution des aides publiques au logement prise par la CABAB en 2006 pour les trois années à suivre. L’objectif que s’est fixé la communauté d’agglomération est d’en produire au moins 350 en 2008 et 2009, dont 10% de PLAI (financement social le plus élevé, réservé aux foyers les plus modestes), 70% de PLUS (intermédiaire) et 20% de PLS (le moins aidé). "Aujourd’hui, la demande actuelle, c’est beaucoup de PLUS et de PLAI, moins de PLS" déclarait le président de la CABAB Jean Grenet lors de la dernière séance du conseil le 13 mai, signe du fort besoin en logement des foyers les moins nantis. Les élus de la CABAB avaient d’ailleurs voté en cette occasion des contributions pour la construction de 19 PLUS (T2, T3 et T4) et un PLAI (T3) à Bayonne sur la zone Arrousets. En terme de types de financement, la production récente se caractérise par un poids de plus en plus important des logements de taille moyenne intermédiaire.
La confrontation de cette vision de l’immobilier local avec l’étude ORPI-CREDOC suggère en tout cas que le "dynamisme" observé par le réseau d’agences sur le secteur basque vit sous perfusion sociale. La présence de ménages modestes parmi les 31% de Bayonnais-Biarrots ayant un projet d’achat immobilier reste totalement dépendante des aides publiques et d’une offre grandissante en terme de petits logements.
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