Immobilier : les prix du centre ancien de Bayonne se stabilisent, mais les travaux peuvent coûter cher
·L’association Bayonne Centre Ancien vient de publier son quatrième observatoire de l’habitat pour l’année 2007
L’association Bayonne Centre Ancien, créée en juin 1999, vient de publier le quatrième rapport de son observatoire de l’habitat, qui constitue un indicateur intéressant de l’état du marché immobilier dans le secteur sauvegardé de la cité des Remparts. Pour cette quatrième édition, l’observatoire s’est également intéressé au quartier Saint Esprit, de plus en plus populaire auprès des acheteurs.
Côté prix, les hausses colossales depuis l’an 2000, avec des tarifs multipliés par deux voire deux et demi, appartiennent au passé. A quelques dizaines d’euros près en plus ou en moins, la tendance est à la stabilité. Avec des prix situés entre 2 300 et 3000 euros le m2 selon le type de logement (cf tableau), le centre ancien propose des tarifs inférieurs au prix du neuf (environ 3200 euros/m2 à Bayonne en moyenne).
Le poids des travaux
"Ce sont des prix moyens, mais il faut faire attention : certains appartements ont besoin de gros travaux : ravalement, réfection de la toiture... Le montant des travaux s’élève en moyenne à 800 euros le m2", met en garde Josiane Cardinal, agent immobilier et membre du Conseil d’Administration de l’association.
Dans les faits, cela peut même monter beaucoup plus haut, jusqu’à 2 700 euros le m2 pour une réhabilitation lourde au Grand Bayonne. C’est en tout cas le tarif maximum constaté en 2007, hors honoraires, pour les travaux lourds : reconstruire le plancher, les murs, les menuiseries extérieures, la distribution intérieure ou refaire l’agencement. Pour un appartement au Petit Bayonne, il faut anticiper une facture comprise entre 1 500 et 2 000 euros par m2 pour ce genre de travaux.
Ceux qui ont souhaité effectuer des travaux de réhabilitation dits "moyens", type travaux de cloisonnement, mise aux normes de la plomberie, des sanitaires et de l’électricité, ont dû investir jusqu’à 1 600 euros sur le Grand Bayonne (1 200 sur au Petit).
Enfin, toujours en se basant sur les données relevées en 2007, les personnes s’étant lancées dans une réhabilitation "légère" esthétique de leur logement ont eu à débourser entre 200 et 750 euros le m2.
De plus, la configuration des lieux encadre assez strictement ces rénovations. Impossible d’installer un double vitrage sur des fenêtres donnant sur la rue par exemple, car les menuiseries sont trop épaisses. Quand les travaux se compliquent du fait de l’étroitesse des lieux, c’est le montant de la facture qui s’élargit.
Niche fiscale
On le voit, ces rénovations s’avèrent à la fois complexes et particulièrement chères. Elles peuvent parfois faire doubler le coût réel du logement. "La plupart du temps, les copropriétaires sont à l’origine de rénovations légères" commente Michel Dassier, architecte et vice-président du conseil d’administration de l’association Bayonne Centre Ancien. Les travaux de type "lourd" ou "moyen" sont, dans la majorité des cas, lancés par des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) ou des fonds d’investissement.
Il faut dire que la dépense n’est pas totalement désintéressée. Lorsqu’on a affaire à des travaux sur un secteur sauvegardé, la loi Malraux permet la défiscalisation: la quasi-totalité des investissements est déduite de la feuille d’impôts (seuls les intérêts d’emprunts ne sont pas déduits).
Notons que cette opération s’adresse aux plus riches : outre les lourdes sommes engagées pour ces travaux, la loi est réservée d’office aux personnes physiques ou associées de société fortement fiscalisées (au minimum à 41,75 %).
Jean-René Etchegarray, deuxième adjoint au maire de Bayonne et ex-adjoint à l’urbanisme, s’inquiète de voir ces aubaines fiscales remises en cause. "On va faire un plafonnement de ces défiscalisations. Le gouvernement veut chasser les niches fiscales. Mais les centres anciens visés par la loi Malraux ne représentent qu’une goutte d’eau. De plus, ce système permet de sortir des prix proches des logements sociaux, qui expliquent la sociologie de notre centre ancien" (voir encadré).
119 ventes ont été enregistrées en 2007 dans les quartiers du Grand Bayonne, Petit Bayonne et de Saint Esprit, pour une clientèle locale à 85%. Les appartements les plus disponibles sont les T3 (51 ventes). Josiane Cardinal relève dans l’ensemble "un marché très actif, même s’il est sous tension car on a du mal à mettre les acheteurs et les vendeurs d’accord, ce que l’on peut comprendre vu les prix. Les acheteurs sont de plus en plus informés". La clientèle, variée, est constituée aussi bien de jeunes couples que de personnes âgées qui reviennent en centre-ville après avoir vécu en maison - ce qui n’est pas sans poser quelques problèmes en termes d’équipement, notamment d’ascenseur. "En tout cas, les 30-45 ans adorent le centre-ville".
Les loyers de l’ancien profitent de la loi Malraux
Globalement, les loyers n’augmentent plus, à quelques exceptions près (notamment les logements neufs). Il va de 9,40 euros/m2 pour un T4 de 91 m2 (soit un loyer mensuel de 855 euros) à 11,36 euros/m2 pour un T1 de 33 m2 (375 euros le loyer). Compte tenu du nombre de logements en construction, l’observatoire considère que la tendance devrait se poursuivre encore pendant quelques mois.
L’observatoire constate qu’au final, les loyers maîtrisés restent majoritaires (87%). Sur 47 logements produits en 2007, 23 ont pratiqué un loyer conventionné à 7 euros le m2, 19 autres à 9,22 euros. C’est la conséquence de la loi Malraux : les propriétaires qui investissent dans de lourds travaux de réhabilitation, et bénéficient pour cela d’une forte défiscalisation, s’engagent en contrepartie à plafonner le loyer proposé pendant 6 ans (avec ensuite un retour progressif aux prix du marché).
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