Logement : réconcilier bailleurs et locataires
·Un récent dispositif vise à indemniser les loyers impayés et accompagner socialement le locataire en difficulté
Encore un sigle dont il va falloir retenir la signification dans le monde complexe de l’immobilier. Mais celui-ci devrait intéresser les locataires ou aspirants aux revenus modestes, surtout vu la cherté du marché : la GRL, pour Garantie des Risques Locatifs. Mise en place il y a six mois, elle propose au bailleur une garantie de paiement des loyers en cas de difficulté du locataire. Son but est de résoudre les problèmes liés aux incidents de paiement des loyers, qui refroidissent de nombreux propriétaires au moment de mettre leur bien à louer. "Ce n’est pas encore le grand soir du logement, mais nous espérons que cet outil améliorera la situation" déclare le papa du concept Jean-Luc Berho, responsable du dossier pour la CFDT. "Nous espérons ainsi que d’ici 2010-2011, 60 000 logements vacants seront mis sur le marché de la location" déclare Jean-Luc Berho. Du coup, non seulement l’aspirant-locataire aura plus de facilité à trouver un logement, mais en outre le marché s’ouvre aux personnes ne pouvant trouver de caution. Outil social, la GRLaccompagne également le locataire mis en difficulté de paiement et élabore un plan de remboursement adapté avec lui.
Comment ça marche ?
Le locataire concerné obtient le passeport PASS-GRL en l’imprimant depuis internet*. En remettant ce passeport au bailleur, ce dernier peut souscrire un contrat d’assurance PASS-GRL (une douzaine d’assureurs ont souscrit à ce dispositif). En cours de bail, suite à un accident de la vie, le locataire peut rencontrer des difficultés pour payer son loyer. Ce peut être lié à une perte d’emploi, ou à une séparation dans un couple : le loyer qu’il était possible d’assumer à deux salaires ne l’est plus avec une seule source de revenus. A la place de l’huissier, c’est un travailleur social qui va se présenter chez le locataire et déterminer les raisons du non-paiement. Il diligentera ensuite une analyse sociale et budgétaire (accueil, écoute, diagnostic) et des modalités de remboursement de l’impayé adaptées à la situation. Evidemment, si le locataire est de mauvaise foi, il n’aura plus affaire au bailleur, mais à l’assurance... Pendant ce temps, du côté du bailleur, après les rappels d’usage, GRLGestion procédera automatiquement à l’indemnisation des loyers non payés, avec un plafond de 2 300 euros par mois. A noter que la GRLprend également en charge les détériorations immobilières du fait du locataire à son départ, jusqu’à 7700 euros.
Qui est concerné ?
Tous les locataires peuvent obtenir un passeport GRL à partir du moment où ils sont dans l’impossibilité de fournir une caution personne physique ou morale. La part de ses revenus consacrée au loyer ne peut pas excéder 50% (avec un minimum de 33% pour un CDI). Lorsque le locataire présente un passeport GRL, n’importe quel bailleur peut souscrire à une garantie PASS-GRL**.En plus des charges, il en coûtera 1,8% du loyer annuel pour le professionnel, 2,5% pour le particulier.
Quel succès ?
Au 1er février, 100000 logements étaient assurés dans l’Hexagone au bout de six mois d’existence. La CFDT estime que ce chiffre est passé à 150 000 depuis.Une dizaine de compagnies d’assurance et une quinzaine de courtiers proposent le PASS-GRLà leurs clients. Le dispositif gagne également la confiance des collectivités territoriales. Des conventions ont été signées par Bertrand Delanoë à Paris, en Poitou-Charentes par Ségolène Royal, bientôt par Alain Juppé à Bordeaux. Les collectivités basques ne devraient plus tarder à être approchées par l’association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) pour en faire de même: en offrant une garantie d’indemnité aux propriétaires, la GRL est un bon moyen de les pousser à louer leur bien et de diminuer le nombre de logements vacants sur le territoire, phénomène sans cesse constaté en Pays Basque.
Pourquoi maintenant?
Ce succès naissant a cependant tardé à venir. Jean-Luc Berho a remis son premier rapport sur ce concept au gouvernement en 2002. Les réactions ont été pour le moins froides. "Les bailleurs en particulier considéraient que nous allions déresponsabiliser les gens et contribuer à l’inflation", se souvient-il, "surtout en soutenant des locataires versant jusqu’à 50% de leurs revenus dans leur loyer". Rappelons que le seuil conseillé est de 33%. Pourtant, deux ans plus tard, le rapport est adopté à l’unanimité. La raison de ce revirement ? "Tout le monde s’est rendu compte que le mal était déjà fait : sur les 5,8 millions de logements locatifs de France, 82% sont payés avec un effort de plus de 33% du revenu. Un sur cinq l’est avec un effort au-delà de 50%".*www.passgrl.fr ** www.grlgestion.fr
4 709 demandes de logement HLM en Pays Basque en 2007
Pour l’année 2007, l’Office de l’Habitat du 64 a enregistré 4 709 demandes de logement HLM, dont à peu près autant de nouvelles demandes que de renouvellements. Le BAB est logiquement la région la plus convoitée avec 2 826 demandes. Le sud de la Côte basque vient ensuite avec 1 429 demandes. Viennent ensuite"l’arrière-côte" avec 378 dossiers et le Pays Basque Intérieur avec 76.
Sur l’ensemble du département, 38% des nouveaux entrants en HLM sont des ménages sans enfant (personnes seules 26%, couples sans enfant 12%). Ces nouveaux arrivants insufflent un vent de jeunesse sur le territoire : 56% d’entre eux ont moins de 40 ans (25,2% ont moins de 30 ans). En revanche, 72,4% des locataires déjà présents en 2006 ont plus de 40 ans. 47,3% de cette population déjà installée n’a pas d’enfant (43,8% en ont au moins un).
Mais si ces demandeurs de logement social HLM ont un point commun, c’est bien évidemment la précarité de leurs ressources : quatre nouveaux arrivants sur cinq, ont des ressources inférieures à 60% des plafonds HLM. Trois locataires déjà présents sur quatre sont dans la même situation
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