Le secteur ibérique du bâtiment et de l’immobilier a vécu en 2007 un ralentissement que certains préfèrent voir comme une crise. Alors que le prix moyen des logements neufs dans les capitales des provinces avait progressé en 2006 de 9,1%, l’année dernière il a augmenté de 5,1%, soit une baisse de près de 50% selon une étude de la société immobilière Tasación [voir également l’encadré]. C’est un fléchissement sévère de la hausse par rapport aux années précédentes, où les écarts étaient beaucoup moins importants. En 2005 la hausse des prix par rapport à l’année précédente était de 10,1%, de 12,5% en 2004 et de 15,8% en 2003. Ce rapport ne porte en effet que sur le logement neuf mais les ventes de l’ancien ont également subi un fort ralentissement qui a fait trembler le secteur outre-Bidassoa.

Ce vent de crise, qui a touché notamment la côte méditerranéenne, a fini par souffler au Pays Basque sud où par exemple 40% des agences immobilières de la province d’Araba, dédiées pour la plupart aux logements anciens, ont fermé au cours de l’année dernière. Un autre exemple des conséquences de la crise, le holding immobilier bizkaitar Ereaga, dont les origines remontent aux années 20 et qui travaille notamment sur le neuf, s’est déclaré en cessation de paiement avec un endettement de 160 millions d’euros. Troisième et dernier exemple, en Navarre, les ventes de logements neufs et anciens confondus ont baissé de 25% en 2007 par rapport à l’année précédente.

Trois raisons

Concernant la fermeture des agences dans la province arabar, Jaime Rubias, président de l’Association d’agents immobiliers (API) d’Araba, estime qu’il s’agit des personnes non professionnelles qui sont arrivées dans le secteur pendant le boom immobilier, attirées par la spéculation. Selon lui, 98% des logements anciens étaient mis à la vente au-dessus du prix réel, parfois 40 ou 50% plus chers. Plus qu’à une crise, on assisterait donc à un rééquilibrage du marché et des professionnels du secteur.

Quant au ralentissement de la vente de logements neufs, l’exemple du holding Ereaga, mis à mal en raison du refus des banques de leur concéder des crédits pour les achats de terrains, montre que les incertitudes provoquées par le tsunami financier venu des Etats-Unis l’été dernier ont des conséquences concrètes chez nous.

Enfin, concernant la forte baisse des ventes, cela s’explique fondamentalement par la hausse des taux d’intérêt. En effet, l’euribor, taux fixé par la Banque centrale européenne (BCE), n’a cessé d’augmenter surtout depuis le déclenchement de la crise des crédits hypothécaires aux Etats-Unis, et pour 2008 la couleur annoncée est similaire.

On assiste donc à un ralentissement, peut-être à une crise, mais en aucun cas à l’éclatement de la bulle immobilière, comme certains l’ont déjà annoncé. Pas plus à la fin de la spéculation. Car, même dans le contexte actuel, les prix exorbitants ne vont pas baisser, selon les experts: ils évolueront en progression avec l’IPC.

Le mètre carré basque, le plus cher
L’étude de la société immobilière Tasación a montré encore une fois qu’il n’est pas évident de trouver un logement bon marché au Pays Basque sud. Derrière Barcelone, dont le prix moyen du mètre carré est de 4 543 euros contre 4 192 en 2006, se situent Donostia Saint-Sébastien 4 061 euros contre 3 807 en 2006 détrônant Madrid sur la deuxième place du podium. Derrière se trouvent comme par hasard Bilbao, Vitoria-Gasteiz et Pampelune.

Mais là on ne parle que des capitales. Le rapport a également étudié les prix par communautés autonomes, en incluant les grandes, moyennes et petites villes. Conclusion : la Communauté Autonome Basque et la Navarre sont en tête avec Madrid et la Catalogne.

L’étude de la société immobilière, qui peut être consultée en ligne sur leur site (www.st-tasacion.es) porte sur "plus de 322 000 logements de différents types, tailles et localisations", mais ne prend en compte que les logements de plus de 60 mètres carrés. Ce qui veut dire que le rapport oublie une grande partie des appartements qui en proportion sont encore plus chers. En effet, plus le logement est petit, plus le prix du mètre carré est élevé. En 2007, dans la zone allant de Saint-Sébastien à Irun, un appartement d’une trentaine de mètres carrés coûtait aux alentours de 180 000 euros. Ces prix exorbitants se sont propagés comme une tache d’huile sur Hendaye, qui affichait l’année dernière ces mêmes prix pour des logements neufs.