T3 neuf cherche locataires désespérément.Sans arriver aux situations extrêmes de certains départements voisins, où ces logements dits "De Robien" ne trouvent tout bonnement pas preneur, le dispositif mis en place au printemps 2003 par le ministère du logement est loin d’avoir réglé le problème de l’offre de logements en Pays Basque.Bien au contraire.

L’idée à la base est d’offrir des avantages fiscaux à l’acheteur d’un bien neuf, qui s’engage en contrepartie à le louer pendant neuf ans, et ce à des loyers plafonnés.Exemple dans les zones littorales, ce loyer-plafond est actuellement établi à 12,5 euros, il pourrait grimper à 13,82 euros dans le dispositif revu et corrigé (voir ci-contre).Soit, quand même, aujourd’hui la modique somme de 625 euros pour une surface de 50 mètres carrés. Et Amaya Tejedor, responsable d’une agence immobilière à Bayonne, de citer l’exemple de ce couple désireux de louer une "maison De Robien" à 1600 euros par mois... "A ce prix-là à moins d’être cadre dans une entreprise qui vous paye le loyer, vous ne trouvez personne capable de sortir une somme pareille tous les mois! constate-t-elle. Et de tenter de modérer les volontés des bailleurs d’appliquer de si hauts tarifs. "Sinon le logement reste vide et le principe c’est quand même d’avoir quelqu’un rapidement pour rentabiliser l’investissement !" Une étude de l’agence d’urbanisme sur le loyer locatif en 2005 (voir ci dessous) le confirme : aujourd’hui si le loyer demandé est trop élevé, le temps de relocation s’allonge.

Certes, la pénurie étant importante, un logement reste rarement vacant, notamment sur la Côte et sur Bayonne.Mais, souligne Gérard Julien, responsable du bureau de l’habitat à la DDE, la Direction Départementale de l’Equipement, "même si l’offre augmente, le problème de solvabilité de la demande demeure. Si les gens ne peuvent pas suivre, ils ne prendront pas. Ou alors ils déplaceront leur exigence en termes de surface, et prendront un T2 plutôt qu’un T3".

Une perversité du dispositif De Robien, que dénonce aussi la Confédération du Logement, pointant du doigt des investisseurs achetant de la "défiscalisation", responsables de la flambée des prix du foncier.

Pour autant, il est très difficile de dire combien de logements ont été construits dans le cadre de la loi De Robien.Selon Philippe Caris, le président régional de la Fédération des Promoteurs Constructeurs (FPC), il n’y a pas eu de ruée des investisseurs : "l’incidence de la loi De Robien a été très limitée en Pays Basque.Avec le niveau élevé des loyers sur place, il est trop difficile de garantir une rentabilité aux promoteurs." Au niveau national, la FPC estime qu’en 2005, quelque 65000 habitations neuves ont été vendues dans le cadre de ce dispositif.Un chiffre qu’il faut diviser par 100 pour avoir une idée du niveau atteint dans le département des Pyrénées-Atlantiques.Mais de statistiques, la DDE n’en dispose d’aucune."Les investisseurs sont souvent des personnes qui n’habitent pas sur place, il faudrait éventuellement des données de la direction générale des impôts..." explique Gérard Julien.Alors tout n’est que rumeur et ressenti.Le dispositif aurait eu du mal à prendre dans le Sud de la Côte basque, les opérations auraient été en revanche plus nombreuses à Bayonne, à Bidart et jusqu’au Sud-Landes. Là, souvent, le dispositif est couplé avec des subventions de l’Etat, comme le prêt locatif social.

Reste qu’un décalage existe bel et bien entre cette nouvelle offre et la demande. "Les nouveaux dispositifs ne répondent pas aux attentes des populations locales, constate Cathy Chauveau, chargée d’études à l’Agence d’urbanisme Adour Pyrénées. Il y a une inadéquation entre les produits proposés et les personnes qui peuvent y accéder." Loyers inadaptés aux ressources locales, surfaces ne correspondant pas aux demandes de familles recomposées, investisseurs peu intéressés, la loi De Robien semble être passée à côté du Pays Basque.

Augmentation de 7% des loyers en 2005
Selon une étude de l’Agence d’urbanisme Adour Pyrénées, qui dresse chaque année, depuis 1999, un état des lieux du marché locatif dans le département, le loyer moyen hors charges est passé en un an, entre 2004 et 2005, de 527 euros à 564 euros, soit une hausse de 7% (contre 6,1% entre 2003 et 2004).

Une tendance qui peut être beaucoup plus importante localement, comme sur la Côte basque, où les effets de la pénurie de logements locatifs se font particulièrement sentir. Cette croissance est supérieure à l’indice de référence des loyers, de 2,30%, en 2005.

Elle est aussi plus forte pour les studios et les T5 et plus, celle des T3 est inférieure à l’indice de référence des loyers.

Près d’un tiers des offres propose des loyers compris entre 450 et 600 euros.Biarritz et Anglet ont des prix au mètre carrécomparables à certaines grandes villes du sud de la France, autour de 10,50 euros.

À mesure que l’on s’éloigne de la Côte, la tension se relâche pour atteindre à Saint-Jean-Pied-de-Port un nombre d’offres supérieur à la demande, avec l’arrivée sur le marché de logements rénovés, loués plus cher.Sur l’ensemble de ce secteur il manque cependant des offres de petites maisons.

De nouvelles mesures actuellement en discussion au Parlement
Pour corriger les effets pervers de la loi De Robien, de nouveaux statuts fiscaux réservés aux investisseurs pourraient entrer en vigueur dès le 1er juillet prochain, si le Parlement adopte le "projet de loi portant engagement national pour le logement", actuellement en discussion au Sénat, en seconde lecture. Un texte qui propose un "Robien nouvelle version" et un "Borloo populaire", une nouvelle mesure adoucissant la fiscalité du propriétaire, re-nommé ainsi car imposant des contreparties sociales.

Le premier dispositif prévoit de revoir les loyers plafonds à la baisse, décotés de 20%. Les contraintes restent identiques.Le second dispositif offrira les mêmes conditions que le Robien pendant les 9 premières années de location du bien (50%) avec un amortissement supplémentaire de 15% (2,5% pendant 6 années supplémentaires) si l’investisseur s’engage à louer pendant 15 ans. Les loyers seront plafonnés à un niveau plus bas, 30% moins chers que le marché, et le bien doit être loué à des locataires dont les ressources sont plafonnées.

Le coût du dispositif De Robien dans les finances publiques s’élevait à 80 millions d’euros en 2004, 190 en 2005, 300 en 2006, d’après les évaluations contenues dans le budget 2006.

Depuis le 3 avril 2003, la loi De Robien conserve les avantages fiscaux de l’ancienne disposition Besson, tout en allégeant les contraintes liées aux plafonnements des loyers imposés par Besson (revus à la hausse pour être fixés à environ 90% du loyer du marché libre des logements neufs).